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不要激动。
我的用词很精准，是曙光，而不是天亮。这是两码事。
1
上海再次放松限购，广州拍出了8万多地王，看着猛，很重磅，市场情绪全都被调动起来了。
某种程度，大家想错了。
上海放松限购的核心点：
1、 门槛正式降到了一年。
2、鼓励加杠杆。 公积金首套贷款额度从160万涨到240万，多子女家庭额度最高324万 ， 成年子女唯一住房暂免房产税 。
3、非沪籍。
首先，必须承认，这绝对是好事。
上海是吹哨人，信号弹，催化器。
这次政策中，最重要的是什么？不是门槛降了，这是时间问题罢了，不是这些，而是没人，也没人贷款了，这才是关键。
我看了一个数据，上海有3个问题：1、 沪籍新增减弱，2、非沪籍新增减弱，3、老龄化。
你作为领导你不急吗？肯定急。
沪七条 核心目的有3个：
1、楼市。2、城市。3、税基。
2026年2月沪七条，2025年8月沪六条，2024年9月沪七条，2024年5月沪九条，连续这么多年，上海决心不变。
前面为什么说大家想错了，大家理解的不全面，甚至把上海的格局想小了，任何一次政策的背后都不仅仅为了楼市，而是有更大的野心。
除此以外，即使针对楼市，大家也高估了政策的作用。
为什么这么说？
早在新政之前，上海连续3个月二手房成交量2.2万套以上，而且去年上海的豪宅成交量也创下了新高，这些全都是上海的底气和实力。
如果把三者的含金量排个序：
连续3个月二手房成交量2.2万套＞豪宅成交量创下新高＞再次放松限购。
任何时候，真金白银的用脚投票，都比政策支票更有说服力。
我对广州地王的看法也是一样，因为底层逻辑不变。
2
这一次广州地王，单看数据非常牛逼。
全城瞩目 ， 超200轮 抢地 ，8家 国央企 ， 楼面价 8.54万/平，236亿，溢价率26.6%，越秀 ， 广州新地王 。
看着这些明晃晃的数据，太扎眼了。
如果你在市场呆久了，冷静3分钟后再看这件事，你会是完全不一样的感觉。
好像房企拿出了200多亿拿地，也是真金白银，因为上面我也说了，真金白银的用脚投票才是最安全的。
但是对象错了。
二手房成交，豪宅成交，购买对象是谁？人，豪宅的背后也是人，不是企业，不是政府，不是银行，这跟政府下场收房，银行下场收房，政府盘活资产，这是完全不同的性质，钱的来源是完全不一样的。
地王的对象是谁？开发商。
之前我统计过，现在拍地的房企，8成是国央企，剩下1成是城投，还有1成是民企，如果加上城投，其实是银行在托底，也就是国家在托底。
当然了，其实是好事。
钱进来了，市场就安全了，无非是时间问题。
广州地王和上海放松一样，大家要看成是催化器，对市场一定有好处，毕竟政府参与了，银行参与了，钱参与了，都是在托底，无论怎么样都是好事。
过于负面的看法，都有失偏颇。
3
那为什么说只是曙光了？
因为距离光明还需要时间。
早在25年，我就说过，距离市场好起来还需要3-5年。现在过去一段时间了，即使市场慢慢好起来，我依然是这个观点，目前的市场状态印证了我的观点。
你不能只看好消息，楼面价超过8万啦，上海放开限购啦，这可是上海和广州啊。
去年有一个广州粉丝咨询我，他在天河智慧城和牛奶厂各有1套房子，相比买入价下跌至少3成，到现在还在下跌。
外地人不知道，但是本地人一定知道，珠江新城往东有一个豪宅，鹏瑞一号，位置其实不算特别好，非常贵，甚至比深圳上海的很多豪宅都贵，多少钱，便宜20多万，最贵50多万，正常30多万，一平米，面积很大，总价1-3个小目标之间。
包括去年大卖的保利玥玺湾，老城区的翡丽甲第，单价都在15-20万，也不便宜啊，照样卖的非常好。
但是这些跟普通市场有什么关系吗？
没有关系，或者说关系很小。
豪宅市场跟大环境不挂钩，真正跟大家息息相关是普宅，是普宅，只有普宅才代表了市场，豪宅不是。
4
很多人忽视了市场的残酷性。
我举一个比较强的城市，南京吧。
南京很大，也很小。
说大。南京很强，全国Top10，实力毋庸置疑，城市面积也大，也有江北新区这样的全国顶流，房价也不便宜，学区和豪宅也能卖到十几万的单价。
说小。总人口不过1000万，相比苏州和杭州都小一点，比广州、成都就更不用说了，基本上人口是南京的2倍，新产业也弱一点，城市群也弱一点。
很多人不知道，南京去年也拍出了地王。
不知道吧。
台湾名品城，G90，也是地王。就在豪宅扎堆的河西，因此知名度高，市场关注度也高，市场也非常期待河西地王能带动市场，果然不出所料，南京拍出了地王，楼面价也不低，但是市场反应却很真实：
1、二手房该降还是降价。
跌了3-4成。
你敢信，在南京最好的改善豪宅的聚集地：河西，竟然出现了2万多的小区，即使是品质不错的次新，不要7万，不要6万，不要5万，4万多就可以买到，相比之前动辄6-9万，性价比非常高。
2、改善周边全是豪宅不好卖啊。
18-22年，豪宅那可是全款抢的。
现在，别看华润绿城的产品非常好，市场关注度也高，还是叠墅，照样不好卖，不是有钱人少了，而是有钱人不傻了，眼看周边还有5、6万的次新，我干嘛买7万小区，我是有钱，但不傻啊。
3、河西还在卖地，卖地，卖地……
额，怎么说呢。
一个是去年的名品城G90地块，最近又搞了很多住宅用地，还都是好地块。
当然了，南京楼市很一般，但城市在不断变好，这是好事。
比如河西引入了大量的优质企业。
以前河西只有豪宅，只卖房子，现在越来越具备居住的属性了。有江苏大剧院，有奥体，有元通商圈，有保利大剧院，更重要的，河西东部本身就有大量的产业园，现在引入了阿里京东小米等巨头，甭管什么总部什么档次，至少上万人的互联网人才来了，这里的购买力和片区价值就越来越扎实了。
5
总结一下：
1、政策是变钝了。
很多人误会了，现在的政策不单单是救市，更多是托底。你要理解成救市，那是狭隘了，理解出问题了，不是政策错了，这一点要搞明白。
2、什么是磨底？什么是3-5年复苏？
一句话，不要过度乐观。
让一个考50分的差生，一星期后考90分甚至100分，这是天才，不现实。
真实应该是，25年50分，26年60分，27年70分，28年80分，以此类推。
你更愿意相信天才还是时间换空间？
3、好消息要看，坏消息更要看。
兼听则明，偏信则暗。
只看一个，其实是盲人摸象。
北京放松限购，好事。上海放松限购，好事。
还有，上海依旧在征收房产税，下跌的小区依旧没有止跌，大部分片区依旧没有复苏，拿地的依旧是国央企+城投为主，大部分县城的房子还在跌，等等。
4、未来几年，任务有且只有一个：挣钱，挣钱，挣钱。
5、政策作用，救城市要大于救楼市。或者说，救城市，就是救楼市。
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
投稿合作： zzloushi007
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